Wer in München eine Immobilie kaufen möchte, ist nicht allein mit diesem Ansinnen. Auf der Beliebtheitsskala vieler wohlhabender Bundesbürger steht die attraktive bayrische Hauptstadt ganz oben. Eine Immobilie in einem der angesagten Viertel in München zu besitzen, bedeutet jedoch die Auseinandersetzung mit einer hohen Nachfrage nach Immobilien und sehr anspruchsvolle Preislagen. Die gestiegenen Hypothekenzinsen machen es Hauskäufern nicht unbedingt leichter. Vor allem aber sind hochwertige Immobilien in München derart gesucht, dass das Angebot der enormen Nachfrage oft nicht standhalten kann. Geduld ist gefragt.
Der Münchner Immobilienmarkt
Altbekannt ist, dass die Immobilien in Prominenten-Vierteln und den begehrten Lagen in München überdurchschnittlich hochpreisig sind. Auch die Art der Immobilie schlägt sich preislich nieder. Insbesondere familiengerechte Wohnungen mit mehreren Zimmern sind in München in neuerer Zeit Mangelware, da in manchen Stadtvierteln vorwiegend kleinere Single-Wohnungen und Wohnungen für junge Paare gebaut wurden. Doch München bietet eine attraktive Arbeitslage, eine starke Wirtschaft und punktet außerdem mit hoher Lebensqualität.
Daher ist die Zuzugsrate weiterhin hoch. Viele Menschen aus dem In- und Ausland suchen nach einer Eigentumswohnung oder einer hochwertigen Immobilie in attraktiver Stadtlage. Die hohe Nachfrage nach Wohnraum in München bedingt aber die steigenden Preise und den Mangel an freiwerdenden Immobilien. Attraktive Immobilien und Grundstücke in München erleben über die Jahre eine erhebliche Wertsteigerung. Zudem haben die Investitionen in Münchner Infrastruktur und städtebauliche Projekte verschiedene Stadtviertel noch attraktiver gemacht.
München hat sich zudem zum Ziel gesetzt, in Sachen Nachhaltigkeit aufzuholen und in Sachen Energieeffizienz höhere Standards zu setzen. Bis 2040 wird laut einer Prognose des „Demografie-Berichtes München 2023“ ein erhebliches Bevölkerungswachstum in bestimmten Münchner Bezirken zu verzeichnen sein. Vor allem die am Außenrand der Stadt gelegenen Stadtbezirke Trudering, Feldmoching oder Aubing-Lochhausen-Langwied werden demnach boomen. Wer neu nach München ziehen möchte, sollte solche Prognosen im Auge behalten.
Die Standortfrage sollte geklärt werden
München ist eine stetig wachsende bayrische Metropole, die viele Möglichkeiten und großes wirtschaftliches Potenzial bietet. Wenn Sie eine Immobilie suchen, ist die Standortfrage in vieler Hinsicht entscheidend. Suchen Sie eine Immobilie in grüner und ruhiger Stadtrandlage oder möchten Sie in Innenstadtnähe von guten Einkaufsmöglichkeiten, einem regen Nachtleben, ausreichend vielen Sport- und Freizeiteinrichtungen, Kindergärten und Schulen sowie einer hervorragenden Verkehrsinfrastruktur profitieren? Letzteres lässt Münchner Stadtteile wie Bogenhausen, Schwabing oder Nymphenburg als attraktive Ziele erscheinen.
Eine Familie, in der Kinder die Hauptrolle spielen sollen, siedelt sich eher in den ruhigeren und touristisch nicht so stark frequentierten Münchner Stadtteilen an. Hier überzeugt die Zahl an öffentlichen Grünanlagen und ruhigen Wohngegenden. Es sind attraktive Spielplätze, Kindergärten, Kitas und Schulen geboten. Immobilien in den ruhigeren Münchner Stadtvierteln wie Solln, Großhadern oder Menzing sind in diesem Fall gesucht. Die goldene Mitte zwischen beiden Wünschen könnte sich in einem Stadtteil wie Haidhausen bieten. Hier dominieren ruhigere Wohngegenden. Zugleich ist Haidhausen aber auch als angesagtes Szeneviertel bekannt.
Der Begriff „Lebensqualität“ kann unterschiedlich definiert werden. Um das Lebensgefühl in den betreffenden Stadtquartieren kennenzulernen, empfiehlt es sich, sie vorab genau zu studieren und durch eine Begehung besser kennenzulernen.
Einen Projektentwickler oder Bauträger für das Traumhaus in München finden
Zeitungsanzeigen zu studieren, kann recht unterhaltsam sein. Es dient aber vor allem dazu, sich über die Immobilien-Angebote im Münchner Raum zu informieren und sich mit den Münchner Preisen in verschiedenen Lagen vertraut zu machen. Dass Sie auf diese Weise an Ihr Traumhaus kommen, ist aber nicht gesagt. Begehrte Immobilien locken entsprechend viele Interessenten an. Erleichtern Sie sich die Kaufabwicklung, indem Sie einen Experten wie Rogers Immobilien in München, Projektentwickler oder Bauträger in die Suche einbinden. Mit einem renommierten und vertrauenswürdigen Partner an Ihrer Seite wird es bedeutend leichter, zu Ihrer ersehnten Traum-Immobilie zu kommen.
Die Besichtigung steht vor dem Kauf – auch bei Immobilien in München
Eine Immobilie nur aufgrund von Drohnenaufnahmen und professionellen Fotografien zu erwerben, ist nicht ratsam. Der persönliche Eindruck ist immer wichtig. Zum einen rücken Drohnenaufnahmen und Profi-Fotos bewusst die guten Seiten einer Immobilie ins rechte Licht. Die weniger attraktiven Details werden gerne „übersehen“. Diese sind es aber, die letzten Endes über den Sanierungs- und Renovierungsbedarf oder die mangelnde Anziehungskraft eines Hauses entscheiden. Sie müssen sich in dieser Immobilie sehen und spüren, dass Sie sich darin wohlfühlen werden.
Bei einer Hausbesichtigung vor Ort können Sie die Wohngegend näher in Augenschein nehmen. Sie können Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur checken und sich ein Bild von der unmittelbaren Nachbarschaft machen. Befragen Sie Menschen auf der Straße, was ihnen an diesem Stadtteil besonders gut gefällt.
Kostenfallen und mögliche Baumängel ermitteln lassen
Wenn Sie ein Haus in München kaufen möchten, entsprechen möglicherweise nur wenige Immobilien dem, was Sie sich erträumen. Doch viele Münchner Immobilien bieten das Potenzial, etwas daraus zu machen, was Ihrem Wohntraum nahekommt. Die Frage ist nur, mit welchem Kostenaufwand das verbunden ist. Höhere Risiken für Kostenexplosionen bieten vor allem Immobilien, die schon in die Jahre gekommen sind.
Um baulichen Mängeln oder hohem Sanierungsbedarf auf die Spur zu kommen, kann ein unabhängiges Gutachten eine lohnende Investition sein. Der äußere Schein kann trügerisch sein. Ein Gutachten kann Sie vor unerwarteten Mehrkosten bewahren und über den wahren Zustand der Immobilie informieren.
Finanzierung einschließlich der Nebenerwerbskosten bei der Immobilie in München
Die hohen Münchner Immobilienpreise bringen die Erfordernis einer höheren Eigenkapitalquote mit sich. Ein sorgfältiger Vergleich von Hypothekendarlehen und anderen Finanzierungsangeboten ist sinnvoll. Auch eventuelle KfW-Fördermöglichkeiten für die energetische oder altersgerechte Sanierung sollten eingezogen werden. Gerne unterschätzt werden bei der Finanzierungs-Berechnung die Kaufnebenkosten. Rechnen Sie mit fünf bis fünfeinhalb Prozent des Kaufpreises als Aufschlag für die Kaufnebenkosten.
Die Grunderwerbssteuer beträgt in Bayern dreieinhalb Prozent. Dazu addieren sich Notargebühren und behördliche Gebühren im Bereich von eineinhalb bis zwei Prozent des Kaufpreises. Kaufverträge für Immobilien enthalten gelegentlich Fallstricke, die nachträglich weitere Kosten verursachen können. Diese sollten in der Finanzierung berücksichtigt werden. Der Kaufvertrag für Ihre Immobilie in München sollten Sie daher anwaltlich prüfen lassen. Versteckte Kosten oder unannehmbare Klauseln im Kleingedruckten können so aufgedeckt werden.
Fallstricke beim Grundstückskauf in München und der Neubau-Planung
Sie haben in München ein Grundstück gefunden und möchten Ihre Traumimmobilie darauf realisieren? Das ist wundervoll – bis auf die Tatsache, dass nun allerlei Probleme auf Sie zukommen. Diese betreffen baurechtliche Rahmenbedingungen wie Bebauungspläne, Denkmalschutz-Bestimmungen oder sogenannte Grunddienstbarkeiten wie nachbarliche Wegerechte und dergleichen. Grunddienstbarkeiten, die einmal vertraglich vereinbart und im Grundbuch eingetragen wurden, bleiben gewöhnlich bei einem Besitzerwechsel erhalten. Nutznießer der Grunddienstbarkeit ist immer der, dessen Grundstück als das „herrschende“ verstanden wird.
Der andere Grundstücksbesitzer muss diesem Eigentümer dann mit der Überlassung gewisser Rechte dienen. Herrschende Grundstücke erleben dadurch eine Wertsteigerung, dienende hingegen eine Wertminderung. Ein Wegerecht oder ein Leitungsrecht beeinträchtigen zudem oft das nachbarliche Miteinander. Die Grunddienstbarkeit beschränkt sich – im Gegensatz zum Nießbrauch – nur auf bestimmte Nutzungsrechte. Leider sind solche Nutzungsrechte aber nicht zeitlich befristet. Die einzige Möglichkeit wäre, dass alle Beteiligten sich auf die Aufgabe dieses Rechts einigen und das auch so im Grundbuch eintragen lassen. Der Aufkauf des benachbarten Grundstücks erscheint manchem als die einfachere Lösung. Oft ist dieser aber nicht durchführbar.
An diesem Beispiel wird deutlich: Ohne Beratung von fachkundigen Profis wie Architekten oder Bauträgern sollten Sie nicht an die Planungen für den Bau eines Hauses gehen. Wenn Ihr Bauvorhaben nicht den in Bayern geltenden rechtlichen Bestimmungen entspricht, müssen Sie es im schlimmsten Fall wieder abreißen lassen. Im besseren Fall haben Sie erhebliche Mehrkosten zu stemmen. Gute Beratung verhindert, dass aus dem Traumhaus ein Alptraum mit juristischem Nachspiel wird.
Zusammenfassung und Fazit zu den wichtigsten Tipps für den Immobilienkauf in München
Der ersehnte Hauskauf in München kann einen langen Atem von Ihnen verlangen. Sie sollten geduldig bleiben und die Chancen sowie die möglichen Herausforderungen Ihres Projektes mit klarem Blick analysieren. Die bayrische Hauptstadt erlebt ein dynamisches Wachstum. In diesem eröffnen sich beständig neue Chancen. Ohne eine gründliche Marktanalyse und fachkundige Unterstützung werden Sie nicht zum Ziel kommen.
Vor allem der Standort Ihres Traumhauses sollte klug gewählt werden. Eine solide Finanzierung – egal, ob Sie in München ein Haus kaufen oder eines bauen wollen – ist unerlässlich. Die Finanzierung Ihres Wohnprojektes sollte auch die Bau- oder Kaufnebenkosten in ausreichender Höhe berücksichtigen. Ausreichend Eigenkapital erleichtert die Umsetzung Ihres Wohntraums.
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